谈“商品房认购协议”

郭旺生


　　当今中国，房地产事业兴旺发达，是个企业都想跟房地产沾点边，没办法，市场经济嘛，哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花，但是，性价比高的户型却是卖少见少，是稀缺资源，下手必须得快，于是，“购房意向书”这么个东西就应运而生。
　　很多情况下，开发商在取得《商品房预售许可证》后，在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前，往往都会要求购房人签订《认购协议书》，初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议，该类协议一般包含以下内容：
　　１、买卖双方的基本信息；2、定金条款；3、购买者拟购买房屋的基本信息（含位置、面积、座向等）；4、购房款；5、签署正式售房合同的期限；6、违反协议的责任。
那么，认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢？其法律效力如何？
　　其实，认购协议书是一个预约合同，学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”，其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同，它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务，即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候，必须公平公正的促成本合同的成立。
　　实践中，有些房地产开发商基于楼价上涨等原因，千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同，他们的理由就是认购协议并非正式的合同，即使违反了也只是退双倍定金，购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
　　根据合同法理论，作为预约合同的一方当事人违反预约合同，需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失（赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失）。在司法实践中，法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的，也有判决合同不再履行，但开发商应赔偿损失的。总之，开发商无故不履行签订正式售房合同的，是不能独善其身的，要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


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福建省人大常委会


福建省奖励和保护见义勇为人员条例


(2011年7月28日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）




第一章 总 则

第一条 为了奖励和保护见义勇为人员，弘扬社会正气，保护国家、集体利益和公民的人身、财产合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内奖励和保护见义勇为人员，适用本条例。

第三条 本条例所称见义勇为，是指公民在法定职责、法定义务之外，为保护国家、集体利益和他人的人身、财产安全，挺身而出，与正在发生的违法犯罪行为作斗争或者抢险、救灾、救人的合法行为。

第四条 地方各级人民政府负责见义勇为人员奖励和保护工作，日常事务由公安机关办理。

县级以上地方人民政府民政、人力资源和社会保障、财政、人事、教育、卫生等有关部门，应当按照各自职责，做好见义勇为人员的奖励和保护的相关工作。

工会、共产主义青年团、妇女联合会、残疾人联合会，应当在各自的工作范围内，协助做好见义勇为人员的奖励和保护工作。

省、市、县（区）依法设立的见义勇为基金会或者工作协会，应当协助地方各级人民政府做好见义勇为人员的奖励和保护工作。

第五条 全社会应当弘扬见义勇为精神，尊重和保护见义勇为人员，形成见义勇为的社会风尚。

新闻媒体应当广泛宣传见义勇为先进事迹，及时报道奖励和保护见义勇为人员的有关活动。

机关、团体、企业事业单位和其他组织应当对本单位的见义勇为人员予以奖励和保护。

第二章 确 认

第六条 见义勇为的确认，由行为发生地县级公安机关负责。

确认见义勇为，应当遵循公开、公平和公正的原则。

县级公安机关应当将确认见义勇为的程序和期限，通过政府网站、报刊等媒体向社会公开。

有关单位和个人应当配合公安机关做好见义勇为确认的调查取证工作。

第七条 单位或者个人举荐、行为人及其近亲属申请确认见义勇为的，应当自行为发生之日起二年内提出。

第八条 县级公安机关接到举荐或者申请后，应当会同同级民政等相关部门，并可以邀请社会公众参加确认工作。见义勇为事实清楚、证据充分的，公安机关可以直接予以确认。

确认工作应当自受理举荐或者申请之日起二十个工作日内完成；情况复杂，不能在规定期限内完成的，经县级公安机关负责人批准，可以延长十个工作日。对因抢救需要、情况紧急且事实清楚的，经公安机关负责人批准，可以当场作出确认决定。

确认为见义勇为的，县级公安机关应当发给见义勇为证书，并通知见义勇为人员所在单位或者村（居）民委员会；不予确认为见义勇为的，公安机关应当书面说明理由。

申请人对见义勇为确认结果有异议的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三章 奖 励

第九条 奖励见义勇为人员，实行精神鼓励、物质奖励和提供社会保障相结合的原则。

第十条 对见义勇为人员，应当给予以下单项或多项表彰奖励：

（一）通报嘉奖；

（二）颁发奖金；

（三）记功；

（四）授予荣誉称号。

荣誉称号包括“见义勇为模范”和“见义勇为英雄”。“见义勇为模范”由县级以上地方人民政府授予。“见义勇为英雄”由省人民政府授予。

被省和设区的市人民政府授予“见义勇为模范”或者被省人民政府授予“见义勇为英雄”荣誉称号的，享受同级“劳动模范”待遇。

第十一条 表彰奖励见义勇为人员应当公开进行，见义勇为人员名单及其主要事迹应当向社会公开。但受表彰奖励人员或其法定监护人要求保密以及有关部门认为应当保密的除外。

第四章 保 护

第十二条 任何单位和个人，对正在实施见义勇为的人员，应当及时予以援助和保护；对负伤的人员，应当及时护送至医疗机构，并报告当地县级公安机关。

第十三条 医疗机构和有关单位对见义勇为负伤的人员，应当无条件及时组织救治，不得拒绝或者拖延。

第十四条 因见义勇为负伤的人员，在救治期间的医疗费用，有工作单位的，由所在工作单位垫付；无工作单位的，由医疗机构垫付。

医疗机构垫付医疗费用超过三个月的，所在地的县（市、区）见义勇为基金会或者工作协会，可以从见义勇为专项经费中暂付医疗机构的垫付款及继续救治所需的医疗费用。

因见义勇为负伤的人员在救治期间的医疗费用，医疗机构应当予以适当减免。

第十五条 因见义勇为负伤的人员，在救治期间的医疗、交通、护理等费用，按照有关法律、法规规定，有加害人、责任人的，由加害人、责任人承担。先行垫付、暂付的单位或者机构享有对加害人、责任人的追偿权。

无加害人、责任人或者加害人、责任人无力承担的，相关费用按照下列规定支付：

（一）见义勇为负伤人员参加基本医疗保险、工伤保险的，按照有关规定，由保险支付相关费用。相关费用不在保险支付范围的，由见义勇为发生地县级人民政府见义勇为专项经费支付；

（二）见义勇为负伤人员未参加基本医疗保险、工伤保险的，由见义勇为发生地县级人民政府见义勇为专项经费支付。

第十六条 因见义勇为负伤的人员在治疗期间其工资、奖金和福利待遇不变；无固定收入，生活困难的，由见义勇为发生地县级人民政府按照每月不低于当地上年度城镇单位在岗职工月平均工资的标准给予生活补助。

第十七条 因见义勇为负伤的人员构成伤残的，由县级以上地方人民政府民政、人力资源和社会保障等部门按照《军人抚恤优待条例》、《伤残抚恤管理办法》和《工伤保险条例》的有关规定，依法对其认定、评定伤残等级。认定为因公（工）伤残的，按照国家有关因公（工）伤残的规定享受相关待遇；其他人员作为因公伤残的抚恤对象，享受国家抚恤待遇。

第十八条 因见义勇为牺牲的人员，被确认为革命烈士的，其抚恤按照《福建省拥军优属条例》的相关规定执行。

未被确认为革命烈士的，认定为因公（工）牺牲（死亡）按照国家有关因公（工）牺牲（死亡）的规定办理并享受相关待遇；其他人员由见义勇为发生地县级人民政府，按照不低于当地上年度城镇单位在岗职工月平均工资一百倍的标准计发一次性抚恤金。另发给丧葬补助金和一次性生活补助金，发放标准由县级人民政府另行规定。

第十九条 因见义勇为伤残的人员，不能从事原工作的，用人单位应当根据实际情况调整其工作岗位，非因法定事由，不得辞退或者解除劳动（聘用）合同。

因见义勇为伤残的人员，有劳动能力和就业意愿但未就业的，当地县级人民政府人事、人力资源和社会保障、残疾人联合会等部门应当组织对其进行培训，并按照规定给予职业培训补贴，优先帮扶其就业。

因见义勇为牺牲或者伤残丧失劳动能力人员的家庭，无生活来源的，当地县级人民政府人事、人力资源和社会保障、残疾人联合会等部门应当优先帮扶其直系亲属或者具有抚（扶）养关系的亲属就业。

第二十条 见义勇为人员从事个体工商户经营的，工商、税务、质量技术监督等部门应当优先为其办理相关证照，依法免收有关行政事业性收费。

第二十一条 见义勇为牺牲人员的配偶、生前抚（扶）养的其他家属或者因见义勇为伤残丧失劳动能力的人员，没有住房的，当地人民政府应当为其提供减免租金的租赁用房。

第二十二条 见义勇为牺牲人员以及因见义勇为伤残丧失劳动能力人员的子女在义务教育公办学校就读期间，免收学费、杂费；在公办高中（含中专）以及普通高等学校就读期间，免收学费。

对获得见义勇为荣誉称号的人员及其子女，在升学中给予加分照顾。具体办法由省人民政府教育行政部门另行规定。

第二十三条 因见义勇为牺牲或者伤残丧失劳动能力的人员，其家庭生活低于该人员牺牲或者伤残丧失劳动能力前生活水平的，县级人民政府应当采取发放定期生活补助金或者其他方式予以补助。具体补助办法由县级人民政府规定。

第二十四条 鼓励县级人民政府为见义勇为牺牲人员生前赡养、抚（扶）养的家属，或者因见义勇为伤残丧失劳动能力的人员购买相应的商业保险。

第二十五条 见义勇为人员及其近亲属因见义勇为受到诬陷、报复，人身、财产安全受到威胁，要求保护的，公安机关等有关部门应当采取有效措施予以保护。

见义勇为人员遭受人身伤害或者财产损失请求法律援助的，法律援助机构应当提供法律援助。

第二十六条 见义勇为人员因见义勇为遭受人身伤亡或者财产损失的，受益人、受益单位应当依法给予适当补偿。

第五章 经费保障

第二十七条 见义勇为基金会或者工作协会依照法律法规和章程规定筹集、使用和管理见义勇为经费。

县级以上地方人民政府应当在每年的财政预算中安排见义勇为专项经费，用于对见义勇为人员的奖励和保护。

第二十八条 见义勇为经费来源：

（一）县级以上地方人民政府每年安排的见义勇为专项经费；

（二）社会团体、单位和个人的捐赠；

（三）福利机构、商业保险机构以及社会慈善机构等公益社会团体的资助；

（四）其他合法渠道收入。

第二十九条 鼓励社会组织和个人向见义勇为基金会或者工作协会、见义勇为人员进行捐赠或者捐助。

缴纳所得税的单位和个人向见义勇为基金会或者工作协会的捐赠支出，按照国家有关规定予以税前扣除。

第三十条 见义勇为经费用途：

（一）表彰、奖励、慰问见义勇为人员；

（二）见义勇为人员的生活困难补助；

（三）见义勇为人员的医疗费用补贴；

（四）其他奖励和保护见义勇为人员需要支付的费用。

第三十一条 见义勇为经费应当专款专用，向社会公开，依法接受有关国家机关、社会和捐赠人的监督。

第六章 法律责任

第三十二条 违反本条例规定，有下列情形之一的，应当责令其限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）不及时确认见义勇为或者确认错误的；

（二）不按规定落实见义勇为人员的待遇以及相关费用的。

第三十三条 违反本条例第十三条规定，拒绝或者故意拖延救治见义勇为负伤人员的，由县级以上地方人民政府卫生行政部门依法给予处罚。

第三十四条 违反本条例第十九条第一款规定，用人单位非因法定事由，对见义勇为伤残人员予以辞退或者解除劳动（聘用）合同的，由县级以上地方人民政府人事、人力资源和社会保障部门责令改正。

第三十五条 对见义勇为人员及其亲属诬陷、报复的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 弄虚作假骗取见义勇为荣誉称号或者相关利益的，由原授予机关撤销其荣誉称号，追回所获奖励及其他相关利益。

第七章 附 则

第三十七条 本省公民在本省行政区域外见义勇为的，参照本条例办理。

第三十八条 本条例自2011年 9月1日起施行。1998年5月29日福建省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过的《福建省奖励和保护见义勇为人员条例》同时废止。