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建设部、卫生部、科技部关于印发《建筑空调通风系统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施》的通知

时间:2024-07-08 06:54:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8454
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建设部、卫生部、科技部关于印发《建筑空调通风系统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施》的通知

建设部、卫生部、科技部


建设部卫生部科技部关于印发《建筑空调通风系统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施》的通知



建科电[2003]17号

各省、自治区、直辖市建设厅(建委)、卫生厅(局)、科技厅(局):

  为认真贯彻党中央、国务院关于防治传染性非典型肺炎(以下简称“非典”)的一系列重要指示,建设部办公厅、卫生部办公厅于2003年4月30日印发了《关于做好建筑空调通风系统预防非典型肺炎工作的紧急通知》。为进一步加强管理,根据目前已掌握的“非典”病毒传播特点,建设部、卫生部、科技部最近组织有关专家编写了《建筑空调通风系统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施》(以下简称《应急管理措施》),现印发给你们,并就有关问题通知如下:

  一、各省、自治区、直辖市建设、卫生、科技行政主管部门要以对广大人民群众生命安全高度负责的精神,充分认识空调通风系统一旦出现“非典”病毒污染就可能会产生传播速度快、传染率高的潜在危害性,必须以严谨周密和科学有效的方法,认真抓好本地区各类公共建筑物(包括政府办公楼、学校、娱乐场所、候机楼、火车站、商场、写字楼、宾馆、餐厅以及医院和“非典”隔离区等)空调通风系统预防“非典”病毒传播工作。

  二、空调、通风系统防治“非典”病毒传播工作要区分不同情况,实行分类指导。在有“非典”疫情发生的地区:

  1.应严格执行《应急管理措施》;

  2.省、市(地)、县(市)三级建设、卫生、科技行政主管部门要密切配合,按各自的职责,明确任务,责任到人,确保工作到位,无一疏漏。主要领导要亲自督促检查,分管领导要切实负责。各地应聘请有空调通风和卫生消毒等方面专业知识的技术人员成立专家组,负责技术指导工作。

  3.省、市(地)、县(市)三级建设、卫生、科技行政主管部门要立即组织有关专家组成员学习、掌握应急管理措施的内容和方法;要采取切实有效的形式,加强对本地区空调通风系统管理和操作人员的技术培训和指导;要充分运用电视、报纸、广播、网络等各种媒体宣传《应急管理措施》,使广大空调通风系统使用单位和运行管理者提高认识加强监管,形成“群防群控”意识。省、自治区、直辖市科技行政主管部门对于本地区确保空调安全运行的应急研究课题应予以支持,对有关研究成果迅速予以推广。

  4.在疫情期对一般公共建筑的空调通风系统实行以自查为主、抽查为辅的检查制度。各市、县建设、卫生行政主管部门要在各单位自查的基础上,对有中央空调的公共建筑进行抽查,并组织专家组进行相关指导;对发生的问题要认真进行整改;对不进行认真自查和整改的单位,建设、卫生行政主管部门应依法进行行政处罚并责令限期整改。

  5.各市、县建设、卫生行政主管部门应对“非典”防治定点医院、发烧门诊、隔离区等重点场所和部位的空调通风系统进行逐一、严格的检查,依照《应急管理措施》进行评估判定,不符合规定的应暂停使用,并立即组织专家根据《应急管理措施》,积极主动指导、协助这些单位进行整改;符合规定的可正常运行,但应做好日常清洗消毒工作,不留隐患,确保安全运行。建设、卫生行政主管部门要组织专家组经常掌握、了解这些单位的空调通风系统运行情况,并指导这些单位做好紧急事故的处理预案。一旦出现情况要立即赶赴现场协助处理。检查指导人员对本条所列重点场所和部位等有“非典”传染可能的场所检查时应按有关规定做好自身防护。

  三、无疫情发生的地区可参照《应急管理措施》做好各项预防准备工作。

  四、实行空调通风系统预防“非典”病毒传播工作目标责任制,并狠抓落实。对疏于管理和检查、行政不作为等行为致使“非典”病毒通过空调通风系统传播造成不良后果的,要严肃追究单位领导和直接责任人的责任,并追究当地主管部门领导的责任,情节严重造成重大事故的要由有关部门依法处理。

  五、有疫情的省、自治区、直辖市建设、卫生、科技行政主管部门应根据本通知精神结合当地实际情况制定具体实施办法。

  附件:1.建筑空调通风系统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施

     2.直辖市建委及有关部门名单 (略)

建  设  部
卫  生  部
科  技  部
二○○三年五月十六日

建筑空调通风系统预防“非典”、确保安全使用的应急管理措施

  随着入夏天气变热,将会有越来越多的空调通风系统投入运行。在疫情期内,为了防止“非典”病毒传播,控制交叉感染,确保空调通风系统用户的身体健康与生命安全,特提出如下应急管理措施。

  一、制订空调通风系统预防与控制“非典”病毒传播的预案

  在空调通风系统启动之前,或对已经投入使用的空调通风系统,必须摸清系统自身的特点,明确每一系统所服务的楼层和房间的详细情况,制订出相应的预案,明确突发情况的应对措施,并落实专人负责。

  二、加强室内外空气流通,最大限度引入室外新鲜空气

  1.以循环回风为主,新、排风为辅的全空气空调系统,在疫情期内,原则上应采用全新风运行,以防止交叉感染。

  2.采用专用新、排风系统换气通风的空气——水空调系统,应按最大新风量运行,且新风量不得低于卫生标准(每人每小时30m3),达不到标准者应通过合理开启门窗,加强通风换气,以获取足额新风量。

  3.对于只采用独立式空调器(机)供冷供热的房间,应合理开启部分外窗,使空调房间有良好的自然通风;当空调关停时,应及时打开门窗,加强室内外空气流通。

  4.在疫情期内,全空气空调系统与水——空气空调系统宜在每天空调启用前或关停后让新风和排风机多运行 1小时,以改善空调房间室内外空气流通。

  三、确保空调机房内和空调新风口周围环境的清洁,正确引入新风

  1.空调系统新风采气口周围环境必须保持洁净,以保证所吸入的空气为新鲜的室外空气,严格禁止新风采气口与排风系统的排风口短路。

  2.空调通风的机房必须保持干燥清洁,严禁堆放无关物品。

  3.空调机房内空调箱的新风进气口必须用风管与新风竖井或进风百叶窗相连接,禁止间接从机房内、楼道内和天棚吊顶内吸取新风。

  四、做好空调系统各部件的清洗消毒工作

  1.空调系统运行前必须对过滤器与过滤网进行清洗或更换。运行中,有突发病案的建筑,空调系统的所有过滤器,必须先消毒,后更换。空调系统的所有过滤器,在疫情期内,宜每周清洗或更换一次。

  2.空调系统运行前必须对空调箱内的表冷器、加热器、湿膜加湿器消毒冲洗一遍;运行中带回风的空调箱宜每周消毒冲洗一到两次;新风空调机组宜每周消毒冲洗一次。消毒时,必须将空调箱的进、出口风门关闭。

  3.空调系统运行前空调箱内的凝结水水盘、喷淋室与加湿段的水槽,必须用消毒液擦洗,再用水冲洗。在以后的运行过程中,宜每天用水冲洗一次。空调箱内其它功能段,必须保持干燥清洁,不能有积水。

  4.空调机组的凝结水水盘,及明、暗装风机盘管的凝结水盘,必须保持凝结水排水通畅,消除存水凹槽。有条件的地方可以每周作一次喷雾消毒。

  5.对为“非典”病人、疑似病人、医学观察对象或密切接触者服务的空调机组、风机盘管以及独立式空调器(机)的凝结水必须单独收集,经消毒处理后方可排放。

  6.空调房间内的送、回风口应经常擦扫、保持清洁。

  五、加强冷却塔与冷却水水系统的清洗消毒,改善冷却水水质

  1.使用喷淋式冷却水塔的建筑物在疫情期内,应通过提高排污量与增加补水量的方法,改善冷却水的水质,降低含菌量。

  2.当地卫生监督部门宜对喷淋式冷却水塔水中的含菌量进行不定期的抽检。

  六、空调通风系统的一定位置或房间内宜安装空气消毒除菌装置

  1.对于无法按全新风运行的全空气空调系统,建议在空调回风总管内或其它部位安装紫外线灯,其照射强度时间为6000-7000µW·S/cm2(相当于在1m2断面7-8m长风管内安装30支C波段无臭氧30W紫外线灯管)。也可采用其它可靠的消毒或过滤装置,如高效过滤器或静电除菌装置等。

  2.一些采用空气——水空调系统的场所,有条件时可在出风口按房间面积每10m2安装一支C波段无臭氧30W的紫外线灯管,要注意防止紫外线照射到人体。也可采用其它可靠的消毒装置如高效过滤器或静电除菌装置等。

  3.对于只采用独立空调器(机)的房间要保证更安全时,可在房间内放置循环风消毒装置。

  七、空调系统的关键部位应定期消毒

  1.空调箱的封闭消毒:可采用过氧乙酸薰蒸(用量为1g/m3)或用0.5%过氧乙酸溶液喷洒后封闭60分钟,然后再用高压水冲洗掉尘埃与残余消毒剂。

  2.风机盘管与房间空调器凝结水盘的消毒:可采用500-1000mg/L含氯消毒剂或0.2%过氧乙酸溶液喷雾消毒,也可在凝结水盘表面宜喷涂纳米级的SiO2或Ag2O3等抗菌材料。

  3.可拆卸部件的消毒:可用250-500mg/L的含氯消毒剂溶液浸泡15~30分钟后用清水洗净。

  4.不拆卸部件的消毒:用1000mg/L的含氯消毒剂溶液擦拭消毒,连续3遍,30分钟后用清水擦洗。

  5.消毒时间应安排在无人居住的晚间,消毒后应及时冲洗与通风,消除消毒溶液残留物对人体与设备的有害影响。

  6.从事空调系统消毒的空调运行管理人员,必须经过毒理与消毒方法的培训,购买合格消毒产品和采用正确消毒配方。

  八、在当地疫情期内,下列空调系统宜停止使用,疫情严重时应停止使用

  1.既不能全新风运行,又没有对回风或送风采取消毒措施的全空气空调系统;

  2.既不设新风,又不能开窗通风换气的水——空气空调系统(即风机盘管空调系统);

  3.既不能开启外窗,又不设新、排风系统的房间内的空调器(机)。

  九、对医院隔离区空调装置与空调通风系统的特殊附加要求

  1.在“非典”疫情期内将老医院应急改造与改用成治疗“非典”病人的,以及新建的隔离医院、隔离病房,其空调系统的划分必须按病区划分,严禁不同病区合用一个空调系统。

  2.在医院内禁止采用有循环回风的全空气系统,在当地疫情期内现有的有循环回风的全空气系统必须停止运行。

  3.在医院空调系统中禁止采用任何形式的绝热加湿装置。

  4.医院隔离病房内空调通风系统必须按排风量大于送风量进行设计、调试与运行,以确保各病房内空调通风在负压状态下运行。

  5.在有条件时,医院内的空调通风系统与空调房间应设计和配备压力的测试、调节与控制手段,以确保清洁区、半污染区和污染区的空气压力级差,从而保证病区内空气能有序流动。

  6.在医院空调通风系统内必须设计与配备完善、合格的各级空气过滤装置与消毒装置。

  7.隔离病房的排风必须经过高效过滤器排放到室外或集中高空排放。其所有用过的各种空气过滤器应集中消毒后再焚烧处理。

  8.隔离病房的空调凝结水必须分区集中收集,经消毒处理后才可排入下水道。

  十、附加说明

  1.本应急管理措施由中国建筑科学研究院、中国疾病预防控制中心起草并负责解释。

  2.对于重要建筑物的空调通风系统,应由专业机构进行检查和指导。



深圳市人事局、深圳市教育局关于印发《深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法》的通知

广东省深圳市人事局 深圳市教育局


深圳市人事局、深圳市教育局关于印发《深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法》的通知
(2006年12月5日)
深人发〔2006〕86号

  现将《深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法》予以印发,请认真贯彻执行。


深圳市教育系统事业单位人事争议协调调解办法

第一章 总 则

  第一条 为建立公开、公平、公正的改革机制,妥善处理改革过程中出现的问题,解决好各种矛盾,确保我市教育系统人事制度改革的顺利进行,根据《关于加强事业单位人事争议调解与协调工作的意见》(深人发〔2005〕14号)等文件和有关法律法规制定本办法。
  第二条 本办法适用于我市教育系统事业单位,对职(雇)员聘(雇)用、聘任等引发的人事争议进行协调和调解。
  第三条 为及时、有效解决教育系统事业单位在人事改革和管理中出现的人事纠纷,各事业单位要成立人事争议协调小组,市、区教育行政部门要成立人事争议调解委员会。人事争议协调小组在人事争议调解委员会指导下开展工作。人事争议调解委员会在市、区人事争议仲裁委员会和改革协调指导小组指导下开展工作。
  第四条 协调和调解应遵循的原则:
  (一)合法、公正、及时;
  (二)根据当事人的申请,在双方当事人自愿的基础上进行调解与协调;
  (三)依照法律、法规、规章和政策进行调解与协调;
  (四)尊重当事人的合法权利,不得因未经调解或者调解不成而阻止当事人依法向仲裁机构申请仲裁。

第二章 人事争议协调

  第五条 人事争议协调小组成员由事业单位聘用考核工作小组代表、职员代表、工会代表组成,组长由工会代表担任。建立必要的工作制度。
  第六条 人事争议协调小组负责协调本单位与职(雇)员之间除履行聘(雇)用合同、聘任协议书之外发生的人事争议。因履行聘(雇)用合同、聘任协议书发生的人事争议,由双方当事人协商解决,在协商的过程中,协调小组可以提出建议。
  对于人事争议仲裁委员会或者人民法院已经受理或者解决的人事争议,协调小组不予受理。
  第七条 人事争议协调的程序:
  (一)当事人提出协调申请。当事人应在争议发生之日起5个工作日内,向协调小组提出书面申请。
  (二)协调小组决定是否受理。协调小组接到协调申请后,应征求双方当事人的意见。一方不愿协调的,应做好记录,在5个工作日内以书面形式通知申请人。
  协调小组应在7个工作日内做出受理或不予受理的决定。决定受理的,应向申请人发出书面受理通知书;决定不予受理的,应向申请人书面说明理由。对申请协调事项协商不成或经协调后仍有争议的,以书面形式按隶属关系向市或区教育局的人事争议调解委员会申请调解。或按照人事争议仲裁的有关规定直接向人事争议仲裁机构申请仲裁。
  (三)组织协调。进行协调时,可以采取与当事人双方分别谈话或共同谈话等形式。达成协议的,双方应当签订协调同意书。协调不成的,应做好记录,并在协调书上说明情况。
  发生人事争议的一方在3人以上并有共同申诉理由的,须推举代表参加协调。
  第八条 人事争议协调时限:
  协调人事争议,一般在受理协调申请之日起15个工作日内完成。逾期视为协调不成。

第三章 人事争议调解

  第九条 人事争议调解委员会由工会、人事、纪检、监察等部门的人员组成,可以聘请有关方面的专家参加。其组成人员应为单数,一般为3至7名人员组成,设主任1名。建立必要的工作制度。
  第十条 人事争议调解委员会负责调解本部门所属事业单位与职(雇)员之间因履行聘(雇)用合同、聘任协议书所发生的人事争议;协调本部门所属事业单位与职(雇)员之间除履行聘(雇)用合同、聘任协议书外发生的人事争议。
  对于人事争议仲裁委员会或者人民法院已经受理或者解决的人事争议,调解组织不予受理。
  第十一条 人事争议调解的程序:
  (一)当事人提出调解申请。职(雇)员与单位因聘(雇)用、聘任及履行聘(雇)用合同或职位聘任协议书等发生人事争议,经双方在规定的协调时限内未获协调解决的,可在30日内以书面形式向教育行政部门人事争议调解委员会申请调解,也可以不经调解和协调,直接按照人事争议仲裁的有关规定向人事争议仲裁机构申请仲裁。逾期未申请的,视为当事人自动放弃申请调解。
  (二)调解委员会决定是否受理。调解委员会接到调解申请后,应征求对方当事人的意见。对方当事人不愿调解的,应做好记录,在5个工作日内以书面形式通知申请人。
  调解委员会应在7个工作日内做出受理或不予受理的决定。决定受理的,应向申请人发出书面受理通知书;决定不予受理的,应向申请人书面说明理由。调解委员会决定受理后进行复核和调解。对申请调解事项调解协调不成或经调解后仍有争议的,当事人可按照人事争议仲裁的有关规定向人事争议仲裁机构申请仲裁。
  (三)组成调解小组。调解委员会受理人事争议,可以成立调解小组,并在调解委员会指导下开展工作。调解小组一般不少于3人。调解委员会可以指定一名调解成员担任组长。
  (四)组织调解。进行调解时,可以采取与当事人双方分别谈话,或召集当事人双方共同谈话等形式。达成调解协议的,双方应当签订调解同意书。调解不成的,应做好记录,并在调解书上说明情况。
  发生人事争议的一方在3人以上并有共同申诉理由的,须推举代表参加调解。
  第十二条 人事争议调解的时限:
  调解人事争议,一般在受理申请之日起60日内完成。逾期未完成的,视为调解不成。

第四章 仲 裁

  第十三条 当事人对协调、调解结论不服的,可依据有关规定向人事争议仲裁机构申请仲裁。
  第十四条 本章所列的协调、调解在处理期间,聘用合同(含聘任协议)和有关人事行为不停止执行。

第五章 附 则

  第十五条 本办法由深圳市人事局、教育局负责解释。
  第十六条 本办法自发布之日起执行。
理性看待城中村改造

田冲


案例:2005年刘先生在西安北郊看中了一处城中村改造项目的房子,当时的价格是1900元/平米,真是诱人的可以。他本人去看过现房,户型不错、房屋质量也挺好,只是开发商说不能办理房产证,自己注是没问题的。“咱就是为了自己住”,看着好几个朋友都在这里置办了房子、安了家,刘先生也怦然心动!于是凑钱购买了一套三居室、南北通透的版式多层作为婚房!就在刘先生正兴高采烈的装修新房准备结婚的时候,房屋出现了裂痕,而且越来越大,在找村委会协商无果的情况下,他才想起了拿起法律武器来维权。可是开发商已经不知去向了。有了裂痕的房屋敢住吗?就算敢住,作为婚房的这栋新房子住起来总是让人心有不甘,何况还存在安全隐患。花费了的巨额装修费用也等于打了水漂。这才幡然悔悟:不要光图便宜,报有侥幸心理,终究吃亏的还是自己!
一、城中村改造项目的现状:
1、开发主体不适格:《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定: 本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定:设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(1)有100万元以上的注册资本;
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
也就是说,从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业,没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题,还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件,更甚者,是直接由村委会作为主体来开发建设的。
2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产管理条例》等法律法规都明确规定:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设,即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权) 才能从事房地产开发,而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营,这样做是严重的违法行为,造成了集体土地资源的流失,严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一,不仅仅体现在主权权利方面,更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义,作为财产,没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈,建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。
3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定:规划期限内城市建设用地的发展规模,土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建设用地面积、容积率、人口容量等);城市各类绿地的具体布局;城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划,或者暂时没有纳入到城市规划,那么它不但影响了城市的整体结构和功能,同样也不能很好的发挥自身的功能,更有可能给城市的发展带来巨大的障碍。
4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构,但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料:(1)作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件;(2)全套施工图。
审查机构应当对施工图审查下列内容:(1)是否符合工程建设强制性标准;(2)地基基础和主体结构的安全性;(3)勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字;(4)其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。
另外,工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。
只有经过了有关部门有力的审查监督,才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的,也许有人会说,没问题,这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。
5、冲击了房地产市场,成为造成房地产市场泡沫的原因之一,给市场的调控带来了困难。
(1)、冲击市场:市场竞争是残酷的,优胜劣汰、物竞天择,尽管是非法项目,城中村改造的房屋销售势头依然不减,对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的,在购买力不变的情况下,开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩,开发成本增加了,利润就会减少,资金运营周期拉长,资金链也会面临中断的危险。
(2)、造成泡沫:泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫,那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量,造成了市场需求量大增的假象,从而诱使开发企业加大开发力度;而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量,造成市场萎靡的假象。以上两种相当于膨胀与紧缩,都给房地产市场的调控带来障碍:使得给过热的房产市场降温不好把握温度,刺激萎靡的市场拿不准火候!
6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一,有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产,不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明,不能证明该房屋是属于自己的合法财产,更不能上市流通,在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险,动辄涉及成百上千人的贴身利益,势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动,不安定因素会随之增加,成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。
二、正确的看待城中村改造项目。
首先,城中村改造项目的大量存在以及房价飙升给工薪阶层带来的巨大压力是现实存在的,我们得承认这种现状。
其次,大家普遍存在侥幸心理。这是观念的问题,短期内很难改变!但是,大家要清醒的认识到城中村改造房屋给大家带来期望的同时,也带来的巨大的风险!
1、理性认识城中村改造项目的房价构成。
低廉的房价是有巨大的“水分”的。同地段、同质量房屋的土地成本、建筑成本、报建费用以及国家控制的其他税、费是基本相同的,再加上开发商的利润就构成了房屋的销售价格。我们可以比较一下,城中村改造项目的房屋价格中缺少了哪部分费用?要办理房产证就要补交上述的税费,最终的价格一目了然!
试作如下比较:
(1)合法项目的成本费用:土地费用,包括土地使用权出让金、土地出让契税;建安费用;前期费用,包括规划设计费、设计招投标管理费、勘查费、设计监理费、 施工监理费、施工证费 、规划证费;配套费用,包括住宅配套费用 、大市政配套费;其它费用,包括管理费用、销售推广费、不可预见费用;营业税费,包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费;融资成本,包括:a、土地使用权取得费附加 :国土契税、城市配套费、拆迁管理费、国土勘测费、拆迁代办费、现状实测费b、前期工程费:方案设计费、水文地质勘察设计费、施工图设计费、施工图图审费、基础设施设计费(市政工程设计费、电信设计费、有线电视宽带设计费、管煤/给水/给电工程设计费、)、施工用电供配电贴费、测绘定点费+灰线验费、晒图费、编标费及委托编制标底费用。
以上费用再加上建筑材料成本、开发商的销售费用和利润就构成了房屋的销售价格!
(2)城中村改造项目的成本费用:只有与施工有关的费用和建筑材料成本,再加上较合法项目少得多的销售费用。上款中的绝大部分费用城中村改造项目都没有涉及到,税金更无从谈起,而这些费用恰恰正是办理房产证所需要交纳或补交的。要办理房产证,以上的费用必须补交,也就是说买个便宜房却基本上没有便宜甚至价格更高!
这之间的差额之大,可想而知!
2、不排除有些城中村改造项目的合法性!不能一概而论,说起城中村改造项目就是非法的。西安目前的确有合法且房屋质量、户型、性价比都很不错的城中村改造项目的房屋,这恰恰是一个很大的反差,反差出非法项目的主观恶性。还是老生常谈,买房子一定要买五证齐全的房子,有了建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销(预)售许可证,才会有保障,而无论城中村改造项目与否。
3、树立起正确的观念
需要树立正确观念的不光是房屋买受人,从立法、司法、执法、法律监督、到社会监督都要树立起这种观念,这是一个法律实施的过程,同样也是一个文化变迁和文明进步的过程,不能一蹴而就。
法律对房地产市场的调控及对城中村改造项目的限制是基于行政管理的目的,传统的道德性违法(例如:杀人、放火、抢劫等)大家是不能接受的,但是行政性违法(例如:走私、偷税等包括建设违法项目)社会大众还是可以容忍的!这正是我们这个社会法制建设和社会经济发展滞后的整体表现!传统的法不治众观念深入人心,大家会想:“这么多人买城中村的房子,政府总会考虑到社会的稳定,总的给大家一个说法吧!”可仔细想一想,这个理由冠冕堂皇,似乎有点站不住脚,难道说,违法行为也可以向政府讨说法吗?法律是最低的道德要求,随着社会的发展,民主法制意识的增强,依法办事不再仅仅是政府的标语,已经成为了全社会的道德要求。城中村改造,一个解决城市混乱和土地综合理利用的全新方案,带给城中村的是全新的发展模式,给民众带来的是整洁、漂亮、更舒适美好的居住环境。但是很多人却曲解了这种发展模式。工薪阶层以为是解决房价居高不下和购买力缺乏的廉价住房,不法商人把它当成了千载难逢的发财之道,于是如火如荼的城中村改造在各种借口和方式的支撑和掩盖下如雨后春笋般拔地而起,诱人的价格背后是国家土地收益的流失,是容忍不法商人挖国库的墙脚。没有有效的监控与管理,任凭他们打着造福的口号,行为法之举,没有规范的操作与运作,质量、环境、合法性,前景可想而知!我们违法就是冲破道德底线,我们犯罪就是践踏法律,我们依法办事就是遵守社会公德的一种表现。法律不是万能的,道德也不是万能的,但是融合了道德的法律是接近万能的。我们不期望在这样一个文盲充斥的社会中建设法治社会,但我们可以建立一个道德社会,最起码是一个次道德社会。 城中村改造,法律没有缺失,是法律在向行政让步。行政的咄咄逼人,司法的节节退让,给违法以滋生的土壤。这是一场分赃不均的丑剧,是一场权力争夺的闹剧。行政用事实验证了法律的失败,也再一次满足了自己膨胀的欲望!立法得依靠行政去执行法律,又怕他权利膨胀,滥用权力,可不得不依靠它;行政只要去执行法律终会滥用权力,不可避免。这个循环的怪圈是冲不破的。
三、结论:只顾眼前利益势必埋下巨大的隐患。城中村改造,需要社会的共同努力、大力合作和相互的理解与支持才能真正的造福于社会,造福于民。